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NOVITA' IMMOBILI (Legge di bilancio 2020)

Interventi di riqualificazione energetica degli edifici - Proroga (art. 1 co. 175)

È prorogata alle spese sostenute fino al 31.12.2020 la detrazione IRPEF/IRES spettante in relazione agli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti di cui ai co. 344 - 349 dell’art. 1 della L. 296/200648.

In generale, quindi, la detrazione spetta nella misura del 65% per le spese sostenute dal 6.6.2013 al 31.12.2020.

Si ricorda al riguardo che, dall’1.1.2018, per alcune tipologie di interventi l’ali- quota della detrazione spettante è del 50%

Interventi di recupero del patrimonio edilizio - Proroga (art. 1 co. 175)

È prorogata, con riferimento alle spese sostenute fino al 31.12.2020, la detrazione IRPEF del 50% per gli interventi volti al recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 16-bis co. 1 del TUIR, nel limite massimo di spesa di 96.000,00 euro per unità immobiliare.

Rimangono ferme le ulteriori disposizioni contenute nel citato art. 16-bis del TUIR.

Bonus mobili - Proroga (art. 1 co. 175)

Viene prorogato, con riferimento alle spese sostenute nel 2020, il c.d. “bonus mobili” (art. 16 co. 2 del DL 63/2013 convertito).

A tal fine, rilevano gli interventi di recupero del patrimonio edilizio iniziati dal- l’1.1.2019.

Nuova detrazione per gli interventi sulle facciate degli edifici (c.d. “bonus facciate”) (art. 1 co. 219 - 223)

È introdotta una nuova detrazione dall’imposta lorda pari al 90% per:

•          le spese documentate e sostenute nell’anno 2020;

•          gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna (sono ammessi al beneficio esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi);

•          gli edifici ubicati in zona A o B ai sensi del DM 2.4.68 n. 1444 .

Considerato che la norma dispone, genericamente, che l’agevolazione consista in una detrazione dall’imposta lorda, la stessa dovrebbe riguardare sia l’IRPEF che l’IRES.

Interventi agevolati

La nuova agevolazione riguarda soltanto gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

Rientrano tra gli interventi agevolati anche quelli:

•          di sola pulitura;

•          di sola tinteggiatura esterna (sono inclusi, quindi, detti interventi di manutenzione ordinaria).

Assenza di limite massimo di spesa

Con riguardo alle spese sostenute nell’anno 2020 per i suddetti interventi, la detrazione compete nella misura del 90%. La norma non prevede un limite di spesa massimo.

Ripartizione

La nuova detrazione IRPEF del 90% deve essere ripartita in 10 rate annuali.

Cedolare secca (art. 1 co. 6)

Viene portata “a regime” l’aliquota del 10% della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato, modificando l’art. 3 co. 2 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, che disciplina l’imposta sostitutiva.

Pertanto, per gli anni successivi al 2019, non saranno necessarie ulteriori proroghe per mantenere “stabile” al 10% l’aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato.

Aliquote della cedolare secca

La cedolare secca può trovare applicazione con due diverse aliquote:

•          l’aliquota “ordinaria”, pari al 21%;

•          l’aliquota ridotta, pari, oggi, al 10%, applicabile ai c.d. contratti “concordati”.

Ambito di applicazione dell’aliquota del 10%

Si ricorda che l’art. 3 co. 2 del DLgs. 23/2011 prevede l’applicazione della cedolare secca con aliquota ridotta esclusivamente per i contratti di locazione che:

•          oltre a essere riferiti a unità immobiliari ubicate nei Comuni con carenze di disponibilità abitative individuati dall’art. 1 co. 1 lett. a) e b) del DL 551/88 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, nonché i Comuni confinanti con gli stessi e gli altri Comuni capoluogo di provincia) e negli altri Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE;

•          siano stipulati “a canone concordato” sulla base di appositi accordi tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, di cui all’art. 2 co. 3 della L. 431/98 e di cui all’art. 8 della medesima legge (per poter applicare l’aliquota ridotta della cedolare secca, per i contratti stipulati in base al DM 16.1.2017 senza l’intervento delle associazioni sindacali, è necessaria una attestazione della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo definito in sede locale per la determinazione dei canoni).

Il riferimento, contenuto nell’art. 3 co. 2 del DLgs. 23/2011, all’art. 2 co. 3 e all’art. 8 della L. 431/98 consente di estendere l’aliquota ridotta della cedolare secca:

•          sia ai contratti aventi durata minima di 3 anni, con rinnovo automatico di ulteriori 2 anni alla scadenza, stipulati a norma dell’art. 2 co. 3 della L. 431/98 (c.d. “3+2”);

•          sia ai contratti di natura transitoria (aventi durata superiore a 30 giorni e inferiore a 18 mesi) per la soddisfazione di particolari esigenze delle parti, stipulati a norma dell’art. 2 co. 3 e 5 co. 1 della L. 431/9856;

•          sia ai contratti di natura transitoria per la soddisfazione delle esigenze abitative di studenti universitari, stipulati ai sensi dell’art. 2 co. 3 e 5 co. 2 e 3 della L. 431/9857;

•          ai contratti di locazione “a canone concordato” di immobili situati in uno dei Comuni in cui è stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28.5.2014, lo Stato di emergenza a seguito di eventi calamitosi.

Cedolare secca sulle locazioni  commerciali

Si segnala che la L. 160/2019 non ha prorogato la cedolare secca sulle locazioni di immobili commerciali (negozi e botteghe classificati C/1 aventi superficie non superiore a 600 mq), come introdotta, limitatamente ai contratti stipulati nel 2019, dalla legge di bilancio 2019. La misura era, per espressa previsione normativa (art. 1 co. 59 della L. 30.12.2018 n. 145), limitata “ai contratti stipulati nell’anno 2019”.

Posto che la disciplina non è stata novellata dalla legge di bilancio 2020, né dal decreto collegato (DL 124/2019), la cedolare sulle locazioni commerciali resta di applicazione limitata alle locazioni stipulate nel 2019 (per tutte le annualità di durata del contratto), senza estendersi ai contratti stipulati nel 2020 e successivi.

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